金牛配资去万科化进入深水区：万物云如何在“阵痛”中确立长期价值？

相较于短期利润波动，万物云持续推进的“去万科化”转型，已进入收获期。

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整、上下游产业链持续承压的大环境下，依托房企起家的物业板块纷纷步入转型阵痛期。作为万科旗下物企龙头，万物云2025年交出的业绩答卷看似喜忧参半：营收微增2.7%至372.7亿元，净利润却同比下滑38%至7.72亿元，引发市场对其“去万科化”转型成效的热议。但透过业绩表象不难发现，此次利润下滑更多是行业共性压力与短期风险出清导致，万物云在转型深水区展现出的经营韧性、市场化拓展能力与长期布局价值，正为其独立发展筑牢根基，短暂阵痛背后，是企业迈向高质量、可持续发展的必然选择。

从整体财务基本面来看，万物云并未因净利润波动陷入经营困境，反而展现出极强的抗风险能力，这也是其应对行业挑战的核心底气。2025年公司经营性现金流净额达16.9亿元，手握货币资金120.9亿元，且无任何有息贷款，资金链健康度在行业内处于领先水平。营收层面虽仅微增2.7%，但这一成绩是在房地产新交付萎缩、物业费收缴难度加大的行业逆境中实现，实属不易。更值得关注的是，剔除开发商关联业务与减值损失的影响后，万物云核心净利润同比增长11.1%，这一数据充分说明，公司核心主营业务经营稳健，净利润下滑并非自身经营不善，而是对万科关联欠款计提7.43亿元减值、一次性消化历史风险的主动之举，是为后续轻装上阵扫除财务隐患。

行业普遍面临的经营压力，是万物云利润下滑的重要外部因素，并非个例困境。数据显示，2025年全国物业500强企业平均物业费收缴率已降至71%，新房交付空置率高企、业主缴费意愿下降、开发商欠款逾期等问题，成为全行业共同的盈利痛点。万物云首席运营官何曙华透露，公司新接项目空置率约30%，开发商尾盘与未收楼房源占比高，收费难度大幅增加，同时房地产市场下行也间接影响业主缴费意愿，行业风险持续向物业端传导。而对万科关联方应收账款计提减值，更是房企流动性压力向物企传导的典型体现，昔日母公司的业务支撑，如今阶段性成为财务压力来源，这也倒逼万物云加速“去万科化”，走上独立市场化发展之路。

相较于短期利润波动，万物云持续推进的“去万科化”转型，已进入收获期，业务独立性与市场化竞争力大幅提升，这才是企业长期发展的核心价值所在。万物云的“去万科化”并非盲目切割，而是历经数年的主动谋划，从业务结构到经营决策实现全面蜕变。数据显示，2025年万物云关联交易收入仅22.39亿元，占总营收比重从五年前的超20%大幅降至6%；非开发商业务收入达347.2亿元，同比增长8.4%，占总营收比重逼近94%。住宅物业中第三方独立开发商项目占比达62.7%，商企服务领域第三方项目占比超86%，彻底摆脱了对母公司的业务依赖，形成市场化主导的业务格局。

在经营决策上，万物云打破“优先承接万科项目”的传统模式，建立以盈利性、回款能力为核心的业务筛选标准，甚至主动退出风险较高的关联项目，2025年首次退出天津万科关联开发项目，突破内部经营红线，彰显出转型的决心与魄力。同时，公司明确划定经营底线：无明确回款路径、空置率超20%、回款周期超2个月的项目从严管控，从源头规避经营风险。这种主动收缩高风险关联业务、优化业务结构的举措，虽短期造成收入与毛利小幅波动，却从根本上提升了经营质量，让企业发展更具可持续性。

为填补关联业务收缩的缺口，万物云在存量市场拓展、科技赋能降本增效上持续发力，市场化竞争能力持续增强。2025年，公司在存量市场斩获247个住宅项目，新签约年化收入14.22亿元，同比增长21.1%，通过“弹性定价”模式拿下51个项目，存量市场中标率保持70%，在行业存量博弈中占据优势。同时，公司大力推进数字化转型，全年上线超1400个AI智能体、启用9名AI员工，通过科技手段优化人力配置、压缩运营成本，行政开支同比减少1.98亿元，费用率下降0.7个百分点。此外，“蝶城”战略稳步推进，已覆盖690个街道级蝶城，通过区域集中运营、劳动力复用，大幅提升服务效率、降低单项目成本，进一步夯实精细化运营能力。

放眼整个物业行业，房企系物企“去母体化”已是必然趋势，碧桂园服务、保利物业等头部企业均在加速拓展第三方市场，物业行业正式进入市场化竞争的“战国时代”。万物云提前布局转型，已抢占行业发展先机，朱保全认为，行业正从10万家量级向万家量级整合，未来核心竞争力不再是关联项目数量，而是市场化拓展、精细化服务与成本管控能力，这与万物云的转型方向高度契合。尽管当前优质标的竞争白热化，万物云在投标中也面临属地物业的竞争挑战，但凭借品牌、规模与运营优势，依然保持着较高的市场竞争力，行业整合期的短暂挑战，恰恰是头部企业扩大市场份额的契机。

当然，万物云在转型过程中也面临不容忽视的问题，部分项目服务质量瑕疵、业主对质价不符的诟病，是企业需要持续改进的短板。此前芜湖万科城小区出现的消防安全隐患问题，暴露出部分项目日常管理与服务落实不到位的问题，这也是物业行业快速扩张后普遍存在的管理痛点。但此类问题属于局部性、可整改的经营瑕疵，并非企业系统性经营风险，万物云也已针对问题项目开展全面整改，强化服务质量管控，补齐运营管理短板，致力于平衡商业盈利与业主服务需求，推动服务品质与经营效益同步提升。

为稳定市场信心，万物云也拿出切实行动回应市场关切，业绩发布后及时回购27万股股份，耗资473.46万港元，释放出管理层对公司长期价值的坚定认可。对于2026年发展，管理层判断虽中期业绩或有小幅波动，但全年将力争经营总体稳定，持续推进市场化转型与降本增效，逐步消化行业与历史遗留风险。

总体而言，万物云2025年净利润下滑是短期阵痛，是行业调整期与自身转型期叠加的阶段性结果，而其稳健的财务基本面、持续提升的业务独立性、强劲的市场化拓展能力，以及科技赋能与精细化运营的长期布局，都彰显出企业的核心价值与发展潜力。“去万科化”不是断臂求生，而是破茧成蝶，在物业行业从依附房企走向独立发展的关键阶段，万物云已率先完成转型布局，待行业风险充分出清、市场格局逐步优化，凭借深厚的运营功底与前瞻的战略布局，必将迎来更具质量的增长，长期发展前景值得期待。

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